Bau­finanzierung vergleichen: Zinsbindung, Tilgung, Eigenkapital

Ein eigenes Zuhause ist für die meisten der größte Kauf ihres Lebens. Fast immer gehört ein Kredit dazu, der über viele Jahre läuft. Weil Betrag und Laufzeit so groß sind, machen schon kleine Unterschiede beim Zins viel Geld aus. Hier steht, wie eine Baufinanzierung aufgebaut ist und worauf du beim Vergleich achtest.

Was du vorher ausrechnen solltest

Zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und eventuell ein Makler. Diese Kosten finanzieren die meisten Banken nicht oder nur ungern mit. Rechne außerdem eine Rücklage für Reparaturen und unerwartete Ausgaben ein. Was danach an Eigenkapital übrig bleibt, bringst du in die Finanzierung ein.

Dann geht es um die Rate. Sie sollte auch dann noch passen, wenn ein Einkommen kurz ausfällt oder die Familie wächst. Ein ehrlicher Blick auf deine monatlichen Ausgaben hilft mehr als jede Faustregel.

Zins, Zinsbindung und Tilgung

Für den Vergleich zählt der effektive Jahreszins. Banken müssen ihn angeben, er enthält neben dem Sollzins auch weitere Kosten des Darlehens.

Die Zinsbindung legt fest, wie lange der Zins gleich bleibt. Eine lange Zinsbindung gibt Sicherheit, weil du weißt, was du zahlst. Dafür ist der Zins oft etwas höher. Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit meist noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du dann eine Anschlussfinanzierung.

Die Tilgung ist der Teil der Rate, mit dem du die Schulden abbaust. Je höher sie ist, desto schneller bist du schuldenfrei und desto weniger Zinsen zahlst du insgesamt. Wichtig sind auch flexible Optionen: Sondertilgungen für Extrazahlungen und die Möglichkeit, die Rate später zu ändern.

Kündigen und vorzeitig zurückzahlen

Endet die Zinsbindung vor dem vereinbarten Ende der Rückzahlung, kannst du den Kredit mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen. Unabhängig davon darfst du nach zehn Jahren ab Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Das ist interessant bei sehr langen Zinsbindungen.

Während einer festen Zinsbindung darfst du eine Baufinanzierung nur dann vorzeitig zurückzahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast. Ein Beispiel ist der Verkauf der Immobilie. Die Bank kann dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Widerrufsrecht

Auch bei einer Baufinanzierung hast du als Verbraucher ein Widerrufsrecht. Die Frist beträgt 14 Tage. Sie beginnt in der Regel mit dem Vertragsschluss und den nötigen Pflichtangaben.

Förderung und Absicherung

Für Kauf, Bau und energetische Sanierung gibt es öffentliche Förderprogramme, zum Beispiel zinsgünstige Darlehen oder Zuschüsse. Frag bei deiner Bank danach, oft lassen sie sich mit der Baufinanzierung kombinieren.

Denk auch an die Absicherung: Eine Wohngebäudeversicherung verlangen die meisten Banken. Eine Risikolebensversicherung kann deine Familie schützen, wenn ein Einkommen wegfällt.

Vergleichen

Im Vergleich gibst du Kaufpreis, Eigenkapital und gewünschte Zinsbindung ein und siehst Angebote verschiedener Banken. Nicht jede Bank am Markt ist dabei. Ein persönliches Angebot hängt von deiner Bonität und vom Objekt ab. Wie wir vergleichen, steht unter So vergleichen wir. Wie sich wechselklug finanziert, erklären wir unter So verdienen wir Geld.